日本人富裕層に米国中古住宅投資が人気化なワケ

富裕層を対象とした米国の中古住宅への不動産投資が静かなブームになっている。その主な理由は、円建て資産をドル建てに置き換えることで資産の通貨分散を図れることに加え、米国の築22年以上経過した中古住宅を購入すると、建物価格評価分を4年間で償却できることから、償却分をその年の収入から経費として落とせるため、年間所得額が大きい人ほど節税メリットが大きくなる点にある。

テキサス州が人気

日本人富裕層に米国中古住宅投資が人気化なワケ
日本人富裕層に米国中古住宅投資が人気化なワケ(gguy44/gettyimages

海外不動産協会が3月30日に開催した第1回海外不動産フォーラムには数百人の参加者があり、個人投資家の間に海外の不動産への投資に関心が高まっていることをうかがわせた。こうした米国の中古住宅を紹介しているのが、東証1部上場のオープンハウス(東京都千代田区)、WINWIN Properties Japan(同港区)、リストサザビーズインターナショナルリアルテイ(横浜市)といった企業で、新規に参入も増えている。昨年からセミナーなどを開いて投資を呼び掛けており、購入候補となる物件を参加者に提示し、早速、商談に入るケースもある。

この数年でかなりの個人投資家が実際に米国にある中古住宅を購入している。人気になっているのはテキサス州のダラスやヒューストンといった人口が増えて成長している都市だ。オープンハウスは現在主にダラス近郊、リストはヒューストン近郊の物件を推奨している。ニューヨークやロサンゼルスといった巨大都市の不動産は既に高値になっているため、値上がりする可能性が低いことから、現状はこうした大都市の物件はあまり手掛けていない。

なぜ米国の中古住宅が投資対象になるのか。その理由は、

  • 1.米国の不動産は取引の透明性が高く、安心の不動産取引
  • 2.人口が増えている地域の不動産のため価格が上昇傾向にあり、売却時にキャピタルゲインを期待
  • 3.空室率が低いため高い利回りが見込める
  • 4.4年間で償却ができるという税法上のメリット
  • 5.ドル資産を保有することで、資産分散効果の期待
  1. 米国の不動産は取引の透明性が高く、安心の不動産取引
  2. 人口が増えている地域の不動産のため価格が上昇傾向にあり、売却時にキャピタルゲインを期待
  3. 空室率が低いため高い利回りが見込める
  4. 4年間で償却ができるという税法上のメリット
  5. ドル資産を保有することで、資産分散効果の期待

などが挙げられる。

4年で減価償却

税法上の利点をみてみよう。不動産について米国と日本の大きな違いは、建物と土地の評価が異なる点だ。日本では土地を重視して、建物が建てられて10年以上も経過すると、その不動産価値は8割が土地で2割が建物だが、米国は逆で建物の割合が8割近くあり、土地の割合が2割程度と日本と全く異なる。さらに木造住宅の場合、築22年を超えると4年間で短期償却できるため、年間の償却額を高額にすることが可能になる。

実際の事例で計算してみると、年収3000万円の人が築22年以上経過した5000万円する中古住宅を購入したとすると、5000万円の8割、つまり4000万円を4年間で償却できるため、毎年1000万円を減価償却費として経費で落とせる。

購入した中古住宅を賃貸に出して年間賃料収入が200万円あったと仮定し、課税総所得2581万円とすると、2581万円に200万円を加えたものから、1000万円を減価償却として差し引くことができるため、課税総所得は1781万円になり、これに課税される所得税・住民税は約782万円になる。

一方、不動産を購入しない場合は、課税総所得は2581万円のままのため、所得税・住民税は1188万円で、年間約406万円もの節税効果が見込め、具体的には確定申告をして税金の還付を受けることになる。

不動産所得は、保有期間中の所得はほかの所得と減価償却費を損益通算することができるが、減価償却を終えた物件を売却する際には、売却益(譲渡益)に対する課税が発生する。保有期間が5年以内のものは短期譲渡所得となり約39%の課税になる。5年超のものは長期譲渡所得となり約20%となり、他の所得と通算しない分離課税となる。このため、不動産を売却する場合は5年以上経過して売れば、譲渡益課税が約20%に抑えられる点も留意しておく必要がある。

家賃利回り保証も

オープンハウスの担当者によると、実際に購入する物件の価格帯は3000万円~4000万円くらいが多いという。約2年前から米国不動産の紹介サービスを開始し、現在までにダラスを中心に約800件を成約したという。

昨年後半から成約件数が伸びてきているそうで、現地には日本人担当者を派遣し、オープンハウスが自社グループで購入した物件に、建物検査を入れた上で一定の修繕工事を施したものを日本人投資家に販売している。

現地のスタッフは物件管理に関するサービス提供、フォローも行う。融資サービスも提供可能でこうしたトータルサービスが売りになっている。賃貸収入の利回りは3.5~4%程度にはなっているそうで、今後は物件の対象エリアの拡大も視野に入れている。

一方、これまでハワイでコンドミニアムの販売などを手掛けてきたリスト社は、現地の有力不動産と組んで投資物件を選び、現地業者が購入したものをリースバックという方式により日本人の投資家に販売している。購入してから5年間の利回り4%の家賃収入を保証する、固定収入プログラムを売りにして販売している。

つまり、購入者は買った物件が空室になる心配をしなくても確実に賃料(4%利回り相当分)が入ってくることになる。4年間保証するためには、テナントを安定して見つける必要があるが、リストは現地の有力業者と提携することでこの方式が実現できたという。

WINWIN Properties Japanの山崎美未代表は、これまでテネシー州西部のメンフィスの物件を多く紹介してきたが、

「米国にはまだリーズナブルな価格で値上がりが期待できる中古住宅物件が多くある。売却する物件はすべて私が現地に行って確認し、購入後も現地の日本人スタッスが管理の手伝いをし、売却のサポートも行う。これからも米国の中古不動産は魅力的な投資対象になる」

と指摘する。

すでに500回以上のセミナーを開催、シカゴ、ダラス、ヒューストン、ラスベガスなどにも展開している。

為替リスクを忘れずに

米国の中古住宅向け投資は見てきたように、日本国内で超低金利が続く中で、一つの有力な投資手段になるかもしれない。だが、リスクもある。その一つは為替リスクだ。購入した時と比べて円高ドル安になれば為替差損が発生し、その逆の場合は差益が出る。

為替が大きく円高に振れると、4%の利回りは為替差損に消えてしまう恐れがある。このところ為替相場は比較的安定しているが、トランプ大統領が米連邦制度準備理事会(FRB)の人事にまで介入しようとしており、金利、為替市場がどう変動するか読めない。

もう一つは、築22年以上経過した中古住宅を4年間で減価償却できる今のやり方について、会計検査院から問題提起がされており、この制度が何時まで続くか不透明な点がある、今年中に買った物件が過去に遡って課税されることはないだろうが、4年間での償却方式が富裕層を過度に優遇しているという批判があることから、来年当たり見直される可能性も残されている。

現にこの分野に詳しい国税庁OBは

「この制度はいつ変更になってもおかしくない。あまり多くの人が利用するようになれば、見直しが早まるだろう」

と指摘する。

業者選びは慎重に

当局による制度変更の可能性があることから仲介業者は「買うなら早い方が良い」と急き立てる動きもあるが、海の向こうの高額不動産だけに購入する際には慎重な決断が求められる。購入者のほとんどは業者を信頼して購入しているが、これだけブームになると投資家をだまして儲けようとする悪徳業者が出てくる恐れがあり、業者が信頼できるものかどうかも十分見極める必要がある。

最近は経済成長が期待できるタイやフィリピンなど東南アジアの不動産への投資も増えてきている。この地域の不動産価格は安いため、値上がり益を狙って投資する人もいるが、法整備が十分でなく不動産取引の透明性が確保されておらず、いかがわしい取引業者も多いという。特に現地の日本人業者が親切を装って日本人投資家をだますケースが多いようで、接触する業者が信頼できるかどうか十分に確認する必要がある。

不動産の代金としてお金を払ったものの現地の業者が突然いなくなったり、完成しているはずの物件ができてなかったりする事例も報告されており、取引自体のリスクが大きくて危険な要素がある。東南アジアは、まだ個人が投資する環境が整っているとは言い切れない。

2019年4月25日 配信