新型コロナの不動産市場と株式市場への影響

今回は、新型コロナウィルスが不動産市場、ビジネスと教育現場に及ぼしている影響と、株式市場の概況をお伝えいたしま […]

今回は、新型コロナウィルスが不動産市場、ビジネスと教育現場に及ぼしている影響と、株式市場の概況をお伝えいたします。

まず、アメリカの不動産価格を1900年まで遡ってみましょう。第1次世界大戦、世界恐慌、第2次世界大戦の時期を除くと、90年代後半頃まで、インフレに対して横ばいに調整されてきました。2006年にかけて急激に上昇していき、ピーク時はいわゆる「バブル」と呼ばれ、その上昇の仕方は非常に劇的です。そして、ご存知の通り、リーマンショックを経て2012年に至るまでに不動産バブルは崩壊していきます。不動産は、賃金に結び付いていて、賃金は緩やかにインフレに結び付いているため、当然ではあります。

現在、多くの市場で2006年時よりも価格が上昇しています。仮に2006年をバブルと呼んだ場合、いま私たちはバブルの真っ只中にいるということになるのでしょうか。バブルは弾けて初めてバブルと認識されるわけで、現状これがバブルと言えるかは誰にも分かりません。

不動産はローカルであり、非効率的です。ただ、それが不動産のメリットでもあります。たとえば、金が1オンス1,500ドルで売られている場合、誰かに900ドルで売ってもらうことはできません。しかし、不動産の場合、やる気のある売り手を見つけることさえできれば、2012年の価格で売ってもらうことも可能なのです。極端に言えば、MLSやZillowなどのないコロンビアのような市場に参入すると、市場はさらに非効率になります。したがって、市場が非効率的であればあるほど、業界のことを熟知している人が利益を生むことができ、経験がなく情報を持たないと失敗をする可能性が高くなります。

また、不動産投資において、基本的には裁定取引をすることができないということも忘れてはいけません。金は物理的に動かすことができます。不動産は物理的に何も動かしません。それはそこに留まっているだけです。これが大きな構成要素になっています。不動産にとってのマイナス面でもあります。

ボラティリティを長く保つ方法はあるのでしょうか。不動産によっては長期のボラティリティを保つ方法もありますが、間違った管轄区域で購入してしまい、分散投資もできていない場合は厳しいと思います。つまり、もちろん不動産を購入する場所が重要になるわけです。

現在、ニューヨークやロサンゼルスといった高密度の主要都市から多くの人が郊外に移動しています。そのため、家賃の値段が大幅に下がっています。これは短期的な傾向化、それとも長期的な傾向なのか。

これまで従業員はオフィスで働いてきました。しかし、新型コロナウィルスの流行後、ロックダウンに入り、在宅勤務を強いられました。ロックダウン解除後も、多くの企業はリモートワークを実施しており、オフィスに出社しない方も多くもいます。出社せずにいかに効率的に、生産的に仕事をしていくのかという方法を見つけるしかありません。

そして、企業だけでなく、大学でも同様のことが起きています。秋になっても授業が再開にならない大学が多く存在し、戻ったとしても約1ヶ月程度で、残りはオンライン授業になるようです。そのため、学生の多くは両親と一緒に大学がある街から、安く生活できて新型コロナウィルスの心配がない地域に引っ越していきます。

この現象は当然といえば当然です。大学側としては、感染のリスクを学生に負わせる責任は持てないですし、登校させる動機も見つかりません。学生が通学する必要がないとなれば、家賃、レストラン、バー、カフェ、ショップなど、様々な方面で大きな経済的影響を与えるでしょう。

破産と差し押さえも予想されます。通常であればFEDによる救済が入ると思われますが、果たしてどうでしょうか。

新型コロナウィルスが引き起こした問題は、流動的なものではありません。よっぽどのことがない限り、今後、街に学生が戻ってくることは考えにくく、事業者には支払い能力がないと思われてしまいます。そのため、救済が入らない可能性があります。大学があり、学生たちが住んでいたからこそ成り立っていた街の経済が成り立たなくなってしまうのです。

参考URL: https://podcasts.apple.com/us/podcast/we-study-billionaires-the-investors-podcast-network/id928933489?i=1000484375519

つづく

2020年9月1日 配信