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なぜメンフィス不動産?

大都市と地方都市への投資、それぞれのメリット・デメリット

メリット
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NYCのような大都会 米国の他州 / 中小都市規模の都市
1.賃貸しやすい 1.物件が安い
2.キャピタルゲインの可能性がある 2.固定資産税が安い
3.人口は安定型、平均的に増加 3.毎年のROI(投資リターン率)が高い
4.世界中から買い手売り手が集まる 4.インカムゲインとキャピタルゲイン(両方から収入を得られる可能性)
5.所得が高い、高いレントが望める 5.米国の商業発展により平均以上の人口増加の地域が多い
  6.賃貸しやすい
  7.維持費が低い(水道代、暖房代は大家が払わない)

デメリット
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NYCのような大都会 米国の他州 / 中小都市規模の都市
1.維持費が高い(水道、暖房は大家の責任) 1.管理会社やエージェントに詳しくない
2.固定資産税が高い 2.地理的に知らない場所が多い
2.固定資産税が安い  
4.マイナスキャッシュフローが多い  
5.毎年のROIが低い  
   

不動産投資ROIの比較 マンハッタン VS テネシー州メンフィス

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項目/物件 ニューヨーク Studio テネシー州メンフィス 戸建5件合計
物件価格 $431,000 $430,000
家賃収入 $2,200/月 $4,000/月
表面利回り 7.50% 11.20%
管理費 $0/月 $400/月(10%)
共益費 $1,200/月 $0/月
暖房代 $200/月 $0/月
水道代 $80/月 $0/月
保険料 $350/月 $267/月
固定資産税 $380/月 $208/月
純利益 $190/月 $3,125/月
実質利回り 0.50% 8.70%

不動産投資?それとも資金の浪費? (マンハッタンのメンテナンス・フィーなど比較)

  • キャッシュフロー(CF)がプラスになるように投資する
  • CFマイナスだったら??
  • CFプラスだったら??

不動産投資は毎年決まった利率でリターンが返ってくる!
基本的には投資期間が増えるほどリターンが増える。
これが株式投資とは違うところ

マンハッタン仰天高メンテナンス費用
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地域 費用(Per Sqf Median) 1,000Sqのアパート
Midtown East
Upper West side
$1.90 $1,900
Gramacy Park
Korean Town
$1.40 $1,400
Chelsea
SOHO
$1.00 $1,000

メンフィスってどこ? 何がいいの?


【人口】
68万人(全米20位ランクイン)(≒千葉県船橋市人口)
2020年までに12%の人口増加が予想されている。
【経済規模:GDP】
68億ドル/2014年 (≒約8兆円)
【産業】
大規模物流業・大規模卸業・大規模製紙業・大規模農業・医療・ヘルスケア
【平均所得】
約52,000ドル(米国平均所得:約43,000ドル)

a-1.地理的優位性


a-2.地理的優位性

a-3.地理的優位性

この整った物流環境がフォーチューン500に選ばれるメドトロニック社、ナイキ等、多くの製造業、ITのトップ企業をメンフィスに誘致しており、経済成長率は全米トップで過去2年間で7%突破。

  • 米国でもっとも流行している50都市の一つ【Expansion Management Magazine調査】
  • 住宅ローンの貸し手宅ローンの貸し手(銀行など)がもっとも注目する都市トップ10入り【Mortgage Bankers Association調査】
  • 不動産投資に最適の都市トップ10入り【Business 2.0調査】
  • 全米で定年にもっとも適切な都市トップ5入り【AARP調査(米国の50代以上の2.2人に1人が加盟する巨大な定年退職および高齢者の人々の組織)】
  • 全米ベスト映画撮影スポット8位【Movie Maker Magazine】
  • 全米定年退職人口に手頃な住宅価格で相応しい都市1位【CNN Money Magazine調査】

b-1.人口比率が高い

  • 全米平均の賃貸人口率が32.6%なのに対し、メンフィスでは48%と約半分の人口が賃貸を利用
  • 雇用率の増加は質の良いテナントに繫がる
  • テネシー州では2012年から2015年の間に雇用人口が17%も伸びている
  • 全米で最も工業職が増加しているエリア。
  • サブプライムショック後、ローンの認可基準が厳しくなり、全米で賃貸人口が持ち家人口より増えている。

b-2.賃貸人口比率が高い



c-1.インカムゲイン

  • メンフィスは物件価格とその物件の賃貸価格の比率(Price-to-Rent Ratio)が6.8、つまり投資額に対して賃貸家賃のリターンが大きい。
  • それに対し、ニューヨーク市街は17.3(例:$633,750の投資に対し、月$3055の賃貸収入)、ローンを組むとマイナスキャッシュフロー(マイナス家賃収入)になる可能性が高い。

賃貸価格の比率(Price-to-Rent Ratio)が
(1)1-15 = 買った方が有利
(2)16-20= 借りたほうが比較的有利
(3)21以上 = 借りたほうがずっと有利

c-2.インカムゲイン

  • 現在の推定家賃でプラスになっていても、家賃の上昇が見込めないエリアはキャッシュフロー収入が人口の減少や家の維持年数に比例して目減りしていく。
  • メンフィスは順調に毎年5-10%家賃が上昇する傾向にあり、安定した収入を得ることが可能。
  • ニューヨークやロスなどの大規模都市に比べ、メンフィスエリアの物件の表面利回り率は遥かに高い。
各都市物件利回り
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項目/都市 メンフィス ニューヨーク Studio ロサンゼルス ホノルル
中央値:市場価格 $79,000 $595,000 $549,000 $579,000
中央値:賃貸料 $850 $2,400 $2,376 $2,400
中央値:表面利回り 12.90% 4.80% 5.20% 5.00%

< 出典>Zillowより作成

d.小額の資金で投資可能(他都市と価格比較)


*投資額:最低50万ドルの投資額が必要なニューヨーク市に比べ、テネシー州メンフィス市は、投資金額が最低10万ドル台、もしくは10万ドル以下でも投資可能。平均物件価格は全米の相場より21%も低い。

各都市物件利回り
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項目/都市 メンフィス ニューヨーク Studio ロサンゼルス ホノルル
中央値:市場価格 $79,000 $595,000 $549,000 $579,000
中央値:賃貸料 $850 $2,400 $2,376 $2,400
中央値:表面利回り 12.90% 4.80% 5.20% 5.00%

< 出典>Zillowより作成

e.キャピタルゲイン

各都市の不動産市場成長率
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年/都市 メンフィス ニューヨーク ロサンゼルス サンフランシスコ ホノルル デトロイト ダラス
2014年 7.30% 4.80% 6.80% 4.80% 7.80% 4.40% 4.00%
2015年 7.40% 3.90% 4.50% 5.10% 1.90% 2.40% 2.30%

< 出典>CNN Money Home Prices: Your Local Forcastより作成

  • 2011年から2014年までのメンフィスの不動産価値上昇率は全米一位であり、今年2015年の上昇率予測は最大18.76%と、キャピタルゲインも見込める(Moody's Case Schiller Index)。
  • メンフィスは、海路 (River)・陸路 (Road)・空路 (Runway)・鉄道 (Rail)という4つの物流・交通網のハブ地点。
  • メンフィスの失業率は2009年12月で10.6%のピークに達したが、 2014年12月には7.8 %に低下。
  • 雇用の増加:テネシー州では2012年から2015年の間に雇用率が17%増。これは全米と比較すると3.3%増となる。