TEL:03-6823-2357

なぜフロリダ不動産?

インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも期待できる注目の地方都市。


2017年1月4日付けのフォーブスによりますと2017年注目のアメリカ不動産市場上位10位のうち5つもフロリダ州の地域を取り上げており、特にフロリダ州のジャクソンビルが第1位となっています。

理由は人口の流入が多く、職の需要が非常に高いことが挙げられます。特に大手金融機関がフロリダ州ジャクソンビルにて雇用を急拡大していることが大きいです

ジャクソンビルの街並み

フロリダで最も産業が伸びている街

飛行機ルート

フロリダ州の地理

フロリダでの地震について

フロリダは、非活動的縁辺域(Passive Margin)と呼ばれる地域に属しており、地震や火山などがほとんどない地域として知られています。理由として、フロリダは北アメリカプレートの内部に位置し、活発な地質活動、地殻変動を引き起こす原因となる力が働かないためとなっています。
反対に日本では、活動的縁辺域(Active Margin)と呼ばれ、地震や火山が多い地域として知られています。

"Why Florida's Recent Earthquake Is So Rare" by Stephanie Pappas on July 18, 2016
http://www.livescience.com/55443-why-earthquakes-in-florida-are-rare.html

フロリダでのハリケーンについて

アメリカでは8月〜10月頃をハリケーンシーズンと呼ば れ、特にフロリダはハリケーンの多い地域として知られています。
物件情報や生活コストを提供する「Sperlings」の中で、過去100年のハリケーン調査を元に、今後甚大な被害が起こる危険性がある地域が発表されました。
フロリダの地域:南東フロリダ、キーウエスト、南西フロリダ、 西フロリダ、中央フロリダ、フロリダパンハンドル
上記地域を赤線で囲んだものが下図となります。
今回の調査では、北東地域であるジャクソンビルは入っておらず、ハリケーンが逸れる可能性が高く、被害を受けにくい地域であると言えます。

"The Worst Places for Hurricanes" by Bert Sperling's

http://www.bestplaces.net/docs/studies/hurricane_hotspots.aspx

ジャクソンビルOverview

2016年:ジャクソンビル(フロリダ)成長率

人口:2017の予測 91万人 (アメリカ12位の都市)
メトロポリタン人口 161万人
アメリカ大陸で土地面積最大都市

 

メイン産業:

金融、流通、医療、軍事基地

収入中央値:

$53,221 (フロリダ州より$3,795 高い)

フロリダ州 人口増加

人口増加率 18%!

人口増加率は2000年から現在まで18%の増加で、これは全米の人口率増加平均の12.76%を大きく上回っています。
ジャクソンビルの住人平均年齢は35.6歳、と比較的若く、働き盛りの人が多いです。
(bestplaces.net2017年調べ)
Real GDP (2009 Chained Dollars): Florida

フロリダ州 経済成長(GDP)

Real GDP (2009 Chained Dollars): Florida

ジャクソンビルの雇用と産業

経済規模:GDP

65 Billion GDP (5%以上の伸び率:マイアミ、タンパ、オーランドを超えている)

雇用創出率:3.76% (国内ランキング:6位)

賃金上昇率:6.42% (国内ランキング:10位)

雇用の増加

雇用人口の増加

雇用人口の増加

失業率の減少

失業率の減少

参考:Bureaw of Labor Statistics

ジャクソンビルのメイン産業

金融業の拡大

  • 金融機関がエグゼクティブをここに送り込み、地元の人々を雇用
  • バンクオブアメリカ、シティーグループ、JPモルガン、チェイスやウエルスファーゴの社員が19,000人以上いる。
膨大な流通産業

  • フロリダ第3位の港
  • 27ビリオンドルの経済貢献
  • 6500人の雇用
  • 10%雇用の増加(2008年比)
IT産業の増加

  • アメリカ全国2位のテック雇用増加
  • 医療、保険、金融、流通企業に向けた独立型ソフトウェア、IT企業の拡散
軍事

  • 空軍と海軍の基地
  • 賃貸確率の増加

治安


ジャクソンビルの治安は、全米の市域人口50万人以上の都市の中では中程度で、フ ロリダ州内の郊外都市を除いた主要都市の中では良い。

モーガン・クイットノー(CQプレス社傘下)の2012年の調査では、ジャクソンビルにおける凶悪犯罪の発生率は、タラハシーセントピーターズバーグよりは低く、オーランドマイアミよりはかなり低いという結果であった。 (Wikipedia 2017年調べ)

住宅購入価格と家賃の比率(Price to Rent Ratio)は何と14.34%

”Price to Rent Ratio / 住宅購入価格と家賃比率”とは (家賃収入 x 12)÷ 購入価格

全米主要50都市圏の平均不動産価格の物件を購入するのに、年間賃貸支払いの何倍を払うのかという計算で、この数字が低いほど、大家さんにとっては得。
ハワイは40.11%、ロサンジェルスは38.02%
NYは35.65%、テキサス、プレイノは19.91%

他都市との比較

市場販売価格が低い

小さな資金で投資可能

[各都市の市場価格中央値]

※スマホの方は横スクロールできます。
   ジャクソンビル ニューヨーク  マイアミ  ホノルル 
市場価格中央値  $182.500  $480,750  $412,750  $489,200 

<出典>Zillow 2017

人気のフロリダ州の成長都市なのに、今現在ではまだ米国の他の都市と比べて、手ごろな価格で購入できます。

これから上昇する可 能性があるので、今がチャンス!

インカムゲインが高い

※スマホの方は横スクロールできます。
   ジャクソンビル ニューヨーク マイアミ ダラス ホノルル
中央値:売買価格 $182.500 $480,750 $412,750 $259,495 $489,200
中央値:賃貸料 $1,300 $2,500 $2,324 $1,261 $2,350
表面利回り 7.1% 6.2% 6.8% 5.8% 5.8%
※スマホの方は横スクロールできます。
  ニューヨーク
Studio
ジャクソンビル
3Br2Bath
マイアミ
1Br1Bath
ダラス
3Br2Bath
ホノルル
2Br2Bath
物件価格 $431,000 $155,000 $401,228 $259,000 $489,000
家賃収入 $2,200/月 $895/月 $1,965/月 $1,500/月 $2,340/月
表面利回り 7.50% 7.74% 5.80% 6.90% 5.70%
管理費 $0/月 $89.5/月
(10%)
$0/月 $150/月
(10%)
$0/月
共益費 $1,200/月 $0/月 $664/月 $0/月 $1,000/月
暖房代 $200/月 $0/月 $0/月 $0/月 $0/月
水道代 $80/月 $0/月 $60/月 $0/月 $80/月
保険料 $350/月 $42/月 $350/月 $150/月 $350/月
固定資産税 $380/月 $56/月 $600/月 $360/月 $90/月
純利益 $190/月 $707/月 $291/月 $840/月 $820/月
実質利回り 0.50% 7.60% 0.90% 3.80% 2%