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NY郊外、メンフィス・・・アメリカ地方都市の物件が狙い目な理由

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驚異的な利回りを出したNY郊外の「抵当流れ物件」

ゴールドオンライン読者の皆さま、初めまして。Win/Win Properties, LLCのパートナー/マネージングディレクターの山崎美未(みみ)と申します。アメリカでのビジネスオーナー歴11年、そして個人でのアメリカ不動産投資歴8年の「不動産投資オタク」でもあります。

自己紹介を兼ねて、少し私のヒストリーを紹介させてください。もともと私は、不動産投資なんて自分には縁のない話だと思っていました。しかし、独身の女性の友人がローンで自宅を購入したこと、そして当時、たまたま運よく(?)リーマンショック後の2008年だったこともあり、市場にはサブプライムで焦げ付いた差し押さえ物件がごろごろ出回っていたのをきっかけに、独学で不動産投資の勉強を始めました。

 

勉強しているうちに面白くなり、ファイナンスの塾にも通い、不動産投資を含む投資全般に関する知識を深めていきました。しかし、せっかく知識があっても、行動しなければ意味がありません。そのため2009年、崖から飛び降りる思いで最初の投資物件を購入してみました。住んでいたマンハッタンの物件ではなく、NY郊外に位置する賃貸向けの「2ユニット(2世帯住宅)差し押さえ抵当流れボロ物件」です。人気のマンハッタンではなく、また、コンド(日本でいうマンション)でもなかったところがポイントです。ちなみに、現在住んでいるマンハッタンのマンションも、私はいまだに保有せずに賃貸契約をしています。

 

競売で落札後、修理をしてきれいになった物件は無事に借り手がつき、年30%以上という驚異的な利回りを出してくれました。それに味を占めて、物件探しのため、約2年間みっちり全米を一人で回りました。そこで出会ったのがメンフィスです。以後、ほぼ毎年メンフィスに一戸建ての買い増しをしています。

「成功する不動産投資の鉄則」とは?

さて、なぜ私は自分の住処のNYマンハッタンやブルックリン、人気のハワイ、LA、サンフランシスコなどではなく、NY郊外やメンフィスなどの地味な地方都市に投資するのか。その答えの前に、「成功する不動産投資の鉄則」とはなにかご存知でしょうか?

 1.テナントが入りやすいか

  1.  将来、家賃を上げられるか
  2.  経費を差し引いても収入が毎月得られるか
  3.  売りたい時に買った価格より高く売れるか

これら4項目を満たしているのが、真に成功する不動産投資です。

NYやLAでは賃貸の利回りが悪いので、1、2、4番目は満たしていますが、3番目のインカムゲインを満たすことはできません。ほとんどの場合、キャッシュフローは良くてトントンか、マイナスキャッシュフロー、つまり「赤字」になってしまうことが多いのです。だから私は、地味な地方都市への投資を続けているわけです。そして、アメリカ地方都市、中でもメンフィスやフロリダのジャクソンビルなどの穴場不動産投資は、これら全てをクリアする、知る人ぞ知る革新的な不動産投資です。

なぜ革新的なのか、それについては次回詳しくご説明します。

山崎 美未(みみ)(Win/Win properties, LLCパートナー/マネージング・ディレクター)

米 国University of Washington経営大学院修士課程卒業。米国ニューヨークで過去10年以上にわたり翻訳会社経営を営むかたわら、2009年より米国不動産投資を始 め、多くの一戸建物件や集合住宅物件などを個人所有。戦略は、差し押さえ物件などを安く購入、リノベーションして賃貸し、毎月多額のキャッシュフローを得 つつ、市場と物件価格が上がってきたところで売却。2011年、テネシー州メンフィスが「投資額に対するキャッシュフロー比率」および将来のキャピタルゲ インにおいて最高の場所であることを発見、主にメンフィス物件を購入し、利益を出し続けている。ここ数年は世界中に住む知人などに、日本や東南アジアと比 較して実質利回りのはるかに高い安定した不労所 得が得られる米国不動産投資の方法を教えている。