TEL:03-6823-2357

なぜアメリカ不動産?

他都市に比べ利回りの良い「インカムゲイン」
日本ではまず得られる可能性の低い「キャピタルゲイン」
アメリカだから得られるとても有利な減価償却を利用した「タックスメリット」
円の為替リスクを回避し世界の基軸通貨ドルを持つことのできる「円の為替リスク回避とドル資産保持メリット」
の4点で大変が大きく得られるのがアメリカ不動産の魅力です。

参考

1.インカムゲイン
管理費などの諸経費を払っても手残りのが得られる家賃収入
2.キャピタルゲイン
一般的な日本の不動産と違い価値が下がり続けない
3.タックスメリット
減価償却をフル活用した節税
4.円の為替リスク回避
インフレ・円安が進む中で円の価値が減り続けているリスクをドル資産に分散することで回避すること

主に下記5つがそういったアメリカ不動産市場を下支えしております

  1. 移民による人口増加により、分譲物件・賃貸物件ともに需要が増している。
  2. 中古不動産市場の規模・流動性が高い。(=新築物件に価値がある日本とは違い、中古不動産を売買する文化が根付いている)
  3. アメリカの安定して伸びる経済と比例し、不動産価格・賃貸料が伸びいてる。
  4. 不動産投資家の権利が守られた環境が整っていて、税務面での優遇も多いため、世界中から不動産投資家が集まる。
  5. 円リスクを回避し、最強通貨ドルにポジションを取れる。そこからドルでドルを稼ぐことが可能。
米国は世界有数の移民大国であり、先進国で唯一の人口増加国となっています。過去50年で1.5倍の人口増加となっており、昨年は名古屋の人口に相当する人口増加がみられたようです。日本では2050年までに人口が3割減ると言われる中、アメリカでは3割増加すると言われています。しかも、日本では少子高齢化により非労働人口率が急上昇するのに対し、アメリカでは労働人口が増え続けるのです。この労働人口の増加に伴い、不動産の稼働率(需要)が長年に渡って上昇し続けております。(左)雇用人口(右)稼働率を見比べても、比例して増加しており、今後も雇用人口並びに不動産需要が高まると見込まれます。


借家需要が高い20歳から34歳人口は、1999年から右肩上がりに増えており、今後も増加すると予測されます。このように賃貸需要の高い、若い雇用人口の増加により、空室率の低下が見込まれ、安定したキャッシュフローが保証されます。右図は、「先進国の人口増減推移」を表していますが、どの国に今後の不動産売買・賃貸需要が見込めるかは、明らかです。​


長期的に見て、不動産需要(=物件価格、賃貸料)の減少を引き起こす日本の労働人口の減少をよく表すのが、下記の人口ピラミッドです。真ん中の紫色が労働人口を表しており、40年ごとに減っていっております。よって、日本の不動産投資物件からキャピタルゲイン、長期的に安定したインカムゲインを得ることは難しく、空室率も年々高まっていくでしょう。

アメリカは日本と違い、新築物件よりも中古物件の方が活発に取引されています。
日本では、新築住宅販売件数120万件に対し、中古住宅販売件数はたったの15万件と新築の方が8倍もあります。

一方アメリカでは、新築住宅販売件数140万件に対し、中古住宅販売件数がなんと600万件と逆に中古の方が4.3倍も取引されているのです。
これは、日本では家は一生に一度の大きな買い物という定住型文化が根ずいていますが、米国では人生で平均11回も引越しをし、人生のライフスタイルの変化に伴って引っ越す移住型文化となっているからです。

よって、中古の家を転々とする文化が、中古市場を成熟化させ、流動性を高めているのです。
しかも、新築か中古によって物件価格が変わるのでなく、エリアや間取りによって価格がある程度決まっているので、そもそも築年数を日本程気にする文化も無いのです。

築年数と関係ないところで物件価格が決まる米国不動産市場は、中古物件の流動性と成熟性を高め、出口戦略までも立てやすくなっているのです。

日本では理解し難い不動産市場がアメリカでは一般的で投資家にとって素晴らしき環境が整っております。
世界中から不動産投資家がアメリカにこぞって投資するのもこういった整った投資環境があるためです。
参考:ニック市丸著『本命 米国不動産投資』


米国経済 (GDP) の大きな成長に伴って不動産価格が上昇していることから、米国の安定し成長し続ける経済は不動産投資に見逃せない指標となります。

下記グラフより、米国GDPは過去30年間でおよそ4倍になっており、GDP増加の最も大きな要素とされる労働人口の増加(①にて解説した通り)が予測される米国では、今後も安定した不動産価格(物件価格、貸出し価格)の上昇が見込めます。
重ねて、労働人口が減少し続ける日本の経済 (GDP) と比較してみると、米国不動産に明らかな成長の可能性が見込めます。

参考:ニック市丸著『本命 米国不動産投資』


不動産投資家(=大家)の権利が守られている

アメリカでは、不動産投資家(=大家)は入居者の信用情報(過去のクレジットカード使用状況など)を前もって確認できたり、家賃の滞納など望ましくない入居者を追い出すことが可能など、法律面での権利が守られています。

原価償却による節税メリット

山口真導著書『節税のキホン』にこんなフレーズがあります。
「1万円の節税できる方法がある」と聞いたら「1万円くらいならいいか」と節税しない経営者もいるでしょう。
しかし、その会社の利益率が1%だとすると、その1万円の節税は100万円の売り上げに匹敵します。

個人と会社は規模は違うものの、同じくお金を稼ぐし税も払うということでお金の流れは同じです。
つまり、この考えは個人にも大いに役立つのです。
毎日一生懸命働いて稼いだ所得は、受け取る際に所得税、買い物の時に消費税、与える時に贈与税・相続税という形ずっと付いてきます。
これは一度払ったら帰ってこない消費です。この消費を抑え、投資に回すことが資産運用の大きなコツです。

そこで、米国不動産投資は大きな節税メリットがあり私たちは注目しています。
米国不動産投資を通して、課税対象所得を下げるだけでなく、税率を下げることも大いに可能です。

米国不動産投資のメリットとして減価償却によるとても大きな節税は忘れるわけにはいきません。
日本では物件価格に占める建物比率が20%、土地比率が80%と建物の価値がもともと低く、築30年も経つと前者が0%、土地比率が100%ということになりかねません。

一方米国の場合は、真逆で新築・中古問わず前者80%、後者20%になるのが一般的です。
つまり減価償却対象である建物比率が高い為、多く償却でき、節税面でとても優れているのです。

その中でも一番メリットをとれるのが、築22年以上の木造物件で、耐用年数は4年(加速度償却)となるので大きな費用を計上出来るのです。
例えば弊社メンフィス大学エリア物件(物件価格8.8万ドル、不動産収入年間9,600ドル)下記のようになります。

納税ゼロだけでなく、所得税を納めている方は、確定申告の際に150万円を給与から差し引くことができます。



『メンフィス大学エリア物件』の場合

$88,000(物件価格) × 70%(建物比率)=$61,600(建物価格)*
$61,600* ÷ 4年間=$15,400(年間償却費)**
$9,600(年間家賃収入) – $15,400** – $20,000(諸経費)
= ▲$25,800 → 日本の所得より毎年約309.6万円(1ドル120円で計算)を差し引き所得税対象を大幅に減らせられる。
一部参考:内藤忍著『最強の海外不動産投資』

ダブル課税を避けるため「外国税額控除」の活用

外国税額控除とは、海外で納税した場合に、一定額を上限として、他国で納税した税額を、日本での所得から差し引ける制度です。(内藤忍著『究極の海外不動産投資』参照)国内外の収支と納税の関係を簡単にまとめると下記のようになります。
1) 日本と海外ともに赤字・・・納税なし
2) 日本は黒字で海外は赤字・・・日本のみ納税
3) 日本は赤字で海外は黒字・・・海外のみ納税
4) 日本と海外ともに黒字・・・両国で納税するが、海外での控除額を日本で控除できるので、結果的に総納税額はどちらか大きい方の税額とする。

アベノミクス下の黒田総裁による量的緩和が行われ、インフレ率2%達成と宣言しております。
つまり現金資産を持っているだけで、毎年2%が失われていくということです。
それに伴いマーケットが円を売り円安が進み、円は現在ダブルパンチを食らっております。

そんな中でも日本の国民は平均して、金融資産の9割以上を円で保有しています。
これはかなりの自信を持って円高を予測する人が取るべきポジションです。
ドルに全てポジションを移さないまでも5分5分でとれば、為替リスクを回避することができるのです。
銀行に預けておけば資産は減らない、円高・デフレ時代はそれで良かったかもしれません。

しかし、今後はインフレ・円安以外にマクロ的に見ても人口減少が続き、政府が抱える財政赤字を膨れ、円だけに偏ったポジションはとっても高いリスクとなるのです。

そこで今後もIT、教育、ビジネス、天然資源において世界を牽引していく米国の世界基軸通貨ドルにポジションをとっておけば、まず間違えはないでしょう。
米国不動産投資には、円リスク回避と最強の通貨ドルのポジションをとりドルでドルを稼ぐという大きな為替メリットを大いに得られるのです。